"השכן שלי מכר את הדירה ב-2.4 מיליון. שלי בדיוק כמו שלו. אז גם אני אבקש 2.4."
זה הניסוח הכי נפוץ של מוכרים בפתח תקווה. ובדיוק שם מתחילה הטעות הכי יקרה בעסקה.
השכן מכר לפני שנה. השוק זז. הקונים זזו. תוכניות פינוי-בינוי במחנה יהודה ושעריה זזו. אם תתמחר היום לפי עסקה של אז — אתה מתמחר ב-5% מהמחיר הריאלי. לכאן או לכאן. שני הכיוונים גרועים.
מה קורה כשהתמחור גבוה ב-5%
אף אחד לא לוחץ על המודעה שלך. הקונים שמחפשים דירה כמו שלך מסננים ולא רואים אותך בכלל. המודעה יושבת, ימים הופכים לשבועות, שבועות הופכים לחודשים. בסופו של דבר אתה מוריד מחיר — אבל עכשיו הקונים רואים "ירידת מחיר" ומסיקים שיש בעיה.
מה קורה כשהתמחור נמוך ב-5%
הקונה הראשון שמגיע סוגר בו במקום. אתה לא יודע מה הפסדת — אבל הפסדת 100,000-150,000 שקל. אין דרך לדעת בדיעבד, כי הדירה כבר נמכרה.
איך אני עושה את זה אחרת
ניתוח של 30 דירות באזור (לא 3) — לא ממודעות יד 2 המנופחות, אלא מנתוני רשם הנדל"ן (עסקאות סגורות, מספרים אמיתיים). השוואה לפי קומה, חזית, מצב הדירה, גיל הבניין — לא לפי "אותו מבנה".
4 שעות עבודה. אתה מקבל דוח כתוב תוך 48 שעות, עם המסמכים והעסקאות הספציפיות — לא רק עם המסקנה.
המספרים מהשטח
לפי רשם הנדל"ן — דירה מתומחרת נכון בפתח תקווה נסגרת ב-94-97% מהמחיר המבוקש.
דירה מתומחרת לפי הרגשה נסגרת ב-86-89% — או יושבת על המדף 6 חודשים ואז נסגרת בעוד 5% פחות.
ההפרש על דירה של 2.4 מיליון = 192,000 שקל מינימום. זה הון שעובר מהכיס שלך לכיס של הקונה — בלי שאתה יודע.
מוכר ביד 2 בפתח תקווה ותקוע?
קבל דוח תמחור מבוסס דאטה לפני שאתה מוריד מחיר. בלי שום התחייבות.
מרדכי ניסנוב | RE/MAX Infinity פתח תקווה
053-565-2322
שאלות נפוצות
למה תמחור דירה בפתח תקווה לפי מחיר השכן עלול להוביל להפסד של עשרות אלפי שקלים?
תמחור דירה בפתח תקווה על בסיס מחיר מכירה של דירת שכן עלול להטעות ב-5% מהמחיר הריאלי, שכן השוק זז ותוכניות פינוי-בינוי בשכונות כמו מחנה יהודה ושעריה מתעדכנות. תמחור גבוה מדי מונע חשיפה ומביא להורדת מחיר מאוחרת, בעוד תמחור נמוך מדי מוביל למכירה מהירה בהפסד של 100,000-150,000 שקל. מומלץ להיעזר במומחה כמו מרדכי ניסנוב כדי לקבל הערכה מדויקת המבוססת על נתוני אמת.
כיצד תמחור יתר של דירה בפתח תקווה משפיע על תהליך המכירה ועלול להוריד את ערכה?
כאשר דירה בפתח תקווה מתומחרת גבוה ב-5% מעל מחיר השוק, מודעת המכירה אינה זוכה לחשיפה מספקת, והקונים הפוטנציאליים מסננים אותה החוצה. כתוצאה מכך, הדירה עלולה לשבת על המדף חודשים ארוכים, וכאשר המחיר יורד בסופו של דבר, הקונים מפרשים זאת כסימן לבעיה, מה שעלול להוביל למכירה במחיר נמוך יותר. כדי למנוע מצב כזה, מרדכי ניסנוב מציע דוח תמחור מבוסס דאטה שיכול למנוע טעויות יקרות.
מה ההבדל בין תמחור דירה 'לפי הרגשה' לבין תמחור מבוסס נתונים ברשם המקרקעין בפתח תקווה?
הבדל משמעותי קיים בין תמחור דירה בפתח תקווה 'לפי הרגשה' לבין תמחור מבוסס נתוני רשם המקרקעין. דירה המתומחרת נכון, על בסיס נתוני עסקאות סגורות, נסגרת ב-94-97% מהמחיר המבוקש. לעומת זאת, דירה המתומחרת 'לפי הרגשה' נסגרת ב-86-89% מהמחיר המבוקש, או יושבת על המדף חצי שנה ונסגרת בעוד 5% פחות, מה שמהווה הפסד של כ-192,000 שקל על דירה של 2.4 מיליון. מרדכי ניסנוב מתמחה בניתוח נתונים מרשם המקרקעין כדי להבטיח תמחור אופטימלי.
איך ניתוח של 30 דירות באזור פתח תקווה יכול לסייע בתמחור מדויק של דירה למכירה?
ניתוח מעמיק של 30 דירות באזור פתח תקווה, המבוסס על נתוני רשם המקרקעין (עסקאות סגורות) ולא על מודעות מנופחות, מאפשר תמחור מדויק ואמין. ניתוח זה כולל השוואה לפי קומה, חזית, מצב הדירה וגיל הבניין, ומספק דוח כתוב עם מסמכים ועסקאות ספציפיות תוך 48 שעות. מרדכי ניסנוב מציע שירות זה כדי לוודא שדירתכם מתומחרת באופן שימקסם את הרווחים וימנע הפסדים.
מהם הסיכונים בתמחור חסר של דירה למכירה בפתח תקווה, וכיצד ניתן למנוע אותם?
תמחור חסר של דירה בפתח תקווה עלול לגרום להפסד משמעותי של 100,000-150,000 שקל, שכן הקונה הראשון שמגיע עשוי לסגור את העסקה במהירות, מבלי שהמוכר יבין את הפוטנציאל האמיתי של הנכס. במקרה כזה, אין דרך לדעת בדיעבד מה הפסדתם, כי הדירה כבר נמכרה. כדי למנוע הפסדים אלו, מומלץ לקבל דוח תמחור מבוסס דאטה ממומחה כמו מרדכי ניסנוב, לפני שמורידים מחיר או סוגרים עסקה.
יש לך שאלה נוספת? התקשרו 053-565-2322 או שלחו הודעה.
